[案（àn）情]

王（wáng）某与被告李某某于1982年（nián）登记（jì）结婚，1995年（nián）生有小（xiǎo）孩李某。2006年王某与被告李某某自愿离婚。婚生小孩李某由王某抚养。在2001年，王某与被告（gào）李某某购买（mǎi）了（le）一间门面房，并以李某的名字办理了土地使用证和房屋所有证。2006年王某与（yǔ）被告李某（mǒu）某离婚后，被告李某某将该店面出租给第三（sān）人张某。现李（lǐ）某起诉被告李某（mǒu）某，要求被告（gào）李某（mǒu）某将已收取的租金（jīn）返还给原告，今后租金（jīn）由原（yuán）告李某（mǒu）向张某收（shōu）取。

[分（fèn）歧]

第一（yī）种观点认（rèn）为，房屋租金归谁所有，应看该房（fáng）屋（wū）的所（suǒ）有权人是谁。因为（wéi）该门面房的土地（dì）使用证和房屋所有证上登记的名字均为原告（gào）李某，所（suǒ）以应（yīng）认定该门面房的（de）所有权人是原告李某。因此，房屋租金（jīn）应归（guī）原告李某。

第二种（zhǒng）观点（diǎn）认为，虽然该门面房的土地使用证（zhèng）和房屋所有（yǒu）证上登记的名字均为（wéi）原告李（lǐ）某，但是（shì）原告李某并非该房屋的真正权利人。该门面房的真正权利人仍然应为王（wáng）某与被告李某某，该门面房的（de）租金也应（yīng）归王某与被告李某某。

[评析]

笔者同意第二种观点，理由（yóu）如下：

一、不动产登记的效力（lì）

不动产登记（jì）是指国家登记机构将不动产物权的设立和变动的事项记载于不动产登记簿并供公众查阅。不动产（chǎn）登记的主要目（mù）的（de）在于公（gōng）示，也就是说，通过登记将不动产物权的设（shè）立、移转、变更的情（qíng）况向公众予以公开（kāi），使公众了解某项不动产上所形成的物权状态。公示的主要（yào）目（mù）的又在于产生（shēng）公（gōng）信力，即对于通过法（fǎ）定（dìng）的公示（shì）方法所公示出来的权利状态，相对人有合（hé）理（lǐ）的理由相信（xìn）其为（wéi）真实的（de）权利（lì）状（zhuàng）态，并与（yǔ）登记（jì）权利人进行了交易，对这种信赖法律就应当予以（yǐ）保护。

可（kě）见，不动产登记的（de）主要功（gōng）能（néng）在于保护第三人的（de）信赖利益，维护交易安全。虽（suī）然我国物权法第十六条规定“不动产（chǎn）登（dēng）记簿是物权（quán）归属和内容的根据”，但是，登记记载的权利人只是应当推定为（wéi）法（fǎ）律上的权利人，并不是物（wù）权的最终（zhōng）认定，如（rú）果其他（tā）利害关系（xì）人具有足够的证据（jù）可以证明自己（jǐ）是真正的权利人，可以申请登记机（jī）构更正登记（jì），也可以（yǐ）通（tōng）过诉（sù）讼程序请求人（rén）民法院重（chóng）新确权。

因此，本（běn）案中，虽然该门面房（fáng）的土地使用证（zhèng）和（hé）房（fáng）屋所有证上登（dēng）记的名字均为原（yuán）告（gào）李某，但并不因此（cǐ）就最终（zhōng）认定该门（mén）面房的（de）权（quán）利人为原告（gào）李（lǐ）某，只（zhī）是可以推定（dìng）原（yuán）告李某（mǒu）为法（fǎ）律（lǜ）上的权利人（rén），如果王某和被（bèi）告李某某有足够的（de）证（zhèng）据可以证明自己是真正的（de）权利人，那么法院就应该确认王某和（hé）被告李某（mǒu）某为真正权利人。

二、父母将不动（dòng）产登记在未（wèi）成年子女名下是否成立赠与

虽然《最高人民法院关于（yú）贯彻执行〈中华人民共（gòng）和国民法通（tōng）则〉若干问题的意见（试行（háng））》第一（yī）百二十（shí）九条规定“赠（zèng）与人明确表示将赠与（yǔ）物赠与（yǔ）未成年人个人的，应当认定该（gāi）赠与物为未（wèi）成年人的个人财产”，但是这一（yī）规定应理解为仅适用（yòng）于未成（chéng）年人是接受其（qí）他人而不是自己父母的（de）赠与。

合同法上的赠（zèng）与是一种交易行为，交易必须有双（shuāng）方当（dāng）事人，且双方当事人具有行为能力和意思表（biǎo）示（shì）能力。完全民事行为能力人可以独立进行民事活动，限（xiàn）制民（mín）事行为能力人只能实施（shī）与其年龄、智（zhì）力相适应（yīng）的民事活动，其他活动须由其法定代理人行使（shǐ）或征得其法定代理人同意。无民（mín）事行为能力人的（de）民（mín）事活动由（yóu）其法定代理人进行（háng）。如果（guǒ）受赠子女是未成年人（rén），按一般（bān）常规应由（yóu）这个未（wèi）成（chéng）年人的法定代理（lǐ）人代理接受（shòu）赠与（yǔ），并与赠（zèng）与人（rén）订（dìng）立赠与合同。但如果受（shòu）赠人（rén）不是接（jiē）受（shòu）其他人而是自己父母的赠与（yǔ），那么（me）赠与人（rén）与（yǔ）接（jiē）受（shòu）赠与人皆为未（wèi）成年人的父母，从而（ér）产生自己与自己发生民（mín）事法律行为，这样（yàng）的（de）行为是不可能（néng）发生（shēng）合同法（fǎ）上的效力（lì）而成立赠与（yǔ）。

本案中（zhōng），王（wáng）某与被告（gào）李某某（mǒu）购买门面（miàn）房（fáng），并以原告李某的（de）名（míng）字办理（lǐ）土地使用证（zhèng）和房屋所有证时（shí），原告李（lǐ）某仍为未成年人，其民（mín）事行为（wéi）仍由（yóu）其（qí）父母代（dài）理，因（yīn）此原（yuán）告李某与（yǔ）被告李某某之间（jiān）不（bú）成立（lì）赠与，该房（fáng）屋真正权利人仍为王某与被告李某某。因（yīn）此，该（gāi）门面房租（zū）金应由王某（mǒu）与被告李某某所（suǒ）有（yǒu）。